レジャーホテル事業に投資するファンド「NEO HOPE（ネオホープ）」シリーズ

当ファンドの主なリスク

本匿名組合出資は、元本の償還及び一定の投資目標の達成を保証しているものではありません。従って、本匿名組合出資金の一部又は全部に損失が生じ、償還されない可能性があります。以下には、本匿名組合出資への投資に関してリスク要因となる可能性のあると考えられる主な事項を記載しています。詳しくは、「契約締結前交付書面（兼　重要事項説明書）」の「投資リスク」をご覧下さい。

◆流動性に関するリスク

本匿名組合員の本匿名組合出資への投資資金は、払込みを行った日から最終的な償還が行われるまでの間、その流動性に制約が課せられます。本匿名組合員からの中途での解約及び一部払戻は、法令上匿名組合の終了原因又は解約原因とされている事由が生じた場合を除き、原則としてできません。また、本匿名組合員は、原則としてその有する本匿名組合契約上の権利又は本匿名組合員たる地位を、譲渡、質入、名義変更、その他一切の処分をすることはできませんので、この点においても、流動性に制約が課されています。なお、本匿名組合員が自然人の場合は、本匿名組合員の相続又は遺贈により承継することができます。但し、営業者の書面による同意がない限り、相続人１人当たりの出資口数は、それぞれ10口以上かつ10口単位でなければならないものとされています。

◆投資対象をレジャーホテルに特化していることによるリスク

営業者は不動産の中でも、レジャーホテルを主たる投資対象としています。従って、経済的要因、季節的要因、その他何らかの事由によりレジャーホテルの営業収入が大きく変動する恐れがあります。もし、レジャーホテルの営業収入が減少した場合、本匿名組合の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

◆業態の偏りに関するリスク

レジャーホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からその業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減少するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には本匿名組合の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

◆レジャーホテル営業に関するリスク

レジャーホテル営業は、一般的に宿泊、飲食、その他備品等の売上により構成されています。これらは基本的に不定期顧客との随意かつ一時的契約による営業であり、景気変動や季節変動の影響、周辺地域の同業他社の影響等を受けることがあります。従って、レジャーホテル営業の収益が変動する可能性があり、その場合には、本匿名組合の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。営業者が旅館業法物件を取得する場合、レジャーホテルとして本件旅館業を行うためには旅館業法第3条の許可を取得しなければなりません。営業者は本件旅館業の開始に先立ってかかる許可を自ら取得するか、又は運営会社①にかかる許可を取得させるものとします。しかしながら、かかる許可が取得できるかどうか、また取得できるとしても適切な時期に取得できるかどうかについて保証はありません。また、営業者が風営業法物件を取得する場合では、当該風営法物件における本件風営業を行う場合でも旅館業法第3条の許可の取得が必要となります。営業者は運営会社が取得した旅館業法第3条の許可で本件風営業が可能かどうかを管轄の保健所へ確認しますが、営業者自らが許可を取得しなければならない可能性があります。また、風営法物件の取得にあたっては、事前に、管轄の公安委員会又は警察署に対して運営会社が行った風営法第27条第1項に基づく届出により本件風営業を行うことができるかどうか確認することを予定していますが、運営会社ではなく、又は運営会社に加えて、営業者に対して風営法の届出義務が課される可能性があります。かかる場合、営業者が当該風営法物件の届出の要件を満たしていないと判断され、営業者による届出が行えない事態が生ずることがあります。その場合には営業者は取得対象の変更を余儀なくされます。これらの事情によって、営業開始の遅延等、営業に支障が出る可能性があります。

◆不動産を取得又は処分できないリスク

レジャーホテルの用に供される不動産の市場は、その他の用途向け不動産市場に比べ、市場規模が相対的には小さく、不動産についての情報、取引事例も少ないため、その他の用途向け不動産に比べて、レジャーホテルの用に供される不動産の流動性は低い傾向にあります。加えて、営業者が風営法物件を取得しようとする場合には、運営会社親会社が運営会社の株式を取得する必要がありますが、運営会社の財務内容等に問題がある等の事情により、運営会社親会社が運営会社の株式を取得することができず、これにより営業者が取得を希望したレジャーホテル物件を購入できない可能性もあります。 従って、必ずしも、営業者が取得を希望した不動産及びこれを裏付けとする資産を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。さらに、営業者が不動産及びこれを裏付けとする資産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性があります。
その結果、営業者が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える不動産の投資ができない可能性があります。

◆不動産の地震・火災・洪水等の災害・保険に関するリスク

地震・火災・洪水等の自然災害により、不動産の価格や等が影響を受ける可能性があります。原則として不動産に対して火災保険等の保険契約が締結されていますが、締結されていない場合、あるいは保険契約に基いて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生し、または保険契約に基づく支払が行われない場合には、最終的に匿名組合が重大な影響を受ける可能性があります。

◆不動産の市場リスク

不動産投資に伴う市場リスクは、不動産所有者の支配力を超えたものです。不動産市場のリスクとしては、全般または地域単位の経済情勢、近隣物件の相場、金利、固定資産税率、運営費用、インフレーションもしくはデフレーションおよび経済力、不動産の需給バランス、入居率、政省令および国家予算政策、ならびに天災その他不動産の建替または大規模修繕を必要とする事態の発生が挙げられます。さらに、その他の要因も絡んで不動産市場においてはこれまで周期的な変動が見られていること、また、投資者に対する分配および出資金の償還において、不動産が十分な対価により売却または処分できる保証はない、という点も不動産市場リスクに含まれます。

◆不動産価格が変動し、元本が保証されていないリスク

保有する不動産の価格は、不動産市況、金利・株式相場や社会情勢その他の要因を理由として変動することがあります。投資者は匿名組合契約を通じて最終的にレジャーホテルに投資しますが、営業者は出資金の償還または収益の分配について何ら保証しません。従って、不動産価格の変動またはその下落のリスクおよび投資額全額の償還を受けることができないことによるリスクは最終的に投資者が負担することとなります。

◆不動産評価額に関するリスク

不動産の鑑定評価額は、個々の収益源物件の鑑定を行う鑑定業者の分析に基づく分析時点における評価を示したものにとどまります。同じ物件について評価を行った場合でも、鑑定業者によって評価額が異なる可能性があります。また、かかる評価の結果が、現在および将来において当該評価額による売買を確約するものではなく、将来における実際の売却価格が評価額と同じとなるとは限りません。

◆事故等による損害賠償リスク

建物の所有者は、建物が適切に維持されない場合又は瑕疵があった場合にはその一部又は全部が倒壊したことにより発生する損害について責任を負うこととされています。原則として不動産に対して施設賠償責任保険等の保険契約が締結されていますが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生し、又は保険契約に基づく支払が行われない場合には、匿名組合の収益は重大な影響を受ける可能性があります。

◆借地物件に関するリスク

営業者は、レジャーホテル物件に係る土地の所有権を取得するのではなく、土地の借地権（定期借地権を含みます。）を取得する場合があります。この場合、建物の処分に付随する借地権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求されることがあり、そのため、営業者が事実上建物を処分できなかったり、多額の承諾料を徴求されたり、営業者が希望する価格、時期、方法等の条件で建物を処分することができない可能性があります。
また、借地権が敷地利用に関する契約の終了又は解除その他の理由により消滅した場合、営業者は敷地の明渡義務を負うこととなります。また、場合によっては建物を収去する義務を負います。さらに、借地権について民法若しくは借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）等の法令に従い対抗要件が具備されていないとき又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在するときは、営業者は、当該借地権を敷地の全部又は一部に関して権利を取得した所有者又は競落人に対して自己の権利を対抗できず、建物を収去して敷地を明け渡さざるを得なくなる可能性があります。
また、営業者が敷地の所有者に対し借地契約に係る敷金・保証金等の返還請求権を有する場合、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、それらの全額又は一部が返還されない可能性があります。敷地の所有者に対する敷金・保証金等の返還請求権については、十分な担保設定や保証がなされない場合が少なくありません。
さらに、経済状況によっては、借地契約に係る賃料その他の費用の増額を余儀なくされ、営業者の負担が増大する可能性もあります。