イニシア・スター証券は、どんな会社ですか？
イニシア・スター証券は他の証券会社と同様に財務局の登録を受けた金融商品取引業者です。
また、2008年2月に誕生したばかりのまだまだ新しい会社です。
まだ実績の少ない会社ではありますが、従来の証券会社にない発想を元に、投資家の皆様に「ワクワク」を感じていただけるような商品を提供していきたいと考えております。
最近では、日経新聞社、朝日新聞社、ダイヤモンド社等、著名な媒体やTV等にも取り上げて頂いており、会社としての信頼性を向上させる事で、少しずつでも皆様に信頼される証券会社となれるようまい進したいと考えております。
他の証券会社とイニシア・スター証券の違いは何ですか？
イニシア・スター証券が取扱う商品の選定基準に"先行者利益"がございます。この新しい概念を軸に取り入れることで、他の証券会社が取扱う商品とは違う、独創的な金融商品を提供する新しい証券会社でございます。
その一例として、財務局に登録をした金融商品取引業者として、国内初、個人投資家様向けのモンゴルファンドやレジャーホテルを投資対象とした金融商品の販売をしております。今後も弊社では、皆様に、より安心して資産運用をしていただける投資環境の提供を目指して、「独創性」、「安心」「利益」を最大限に追求した金融商品を提供してまいります。
現在どのような金融商品をメインに取り扱っているのですか？
現在は、主に「NEO HOPE 」シリーズを販売をしております。
弊社では現在のレジャーホテルを取り巻く投資環境に対し、非常に魅力的なタイミングであると判断しております。
昨今の不動産、金融業界をはじめとした経済不況の影響を受け、一部のレジャーホテルの優良物件がここ数年にないほどの安価で取得できる環境になってきていると考えております。
この市況のタイミングを好機とし、より多くのお客様にご案内させていただいております。
また最近では、レジャーホテル産業が景気不景気に左右されにくいという妙味に対し、アメリカＣＮＮやイギリスＢＢＣがこの産業についての特集を組んだ事例もございます。
なお昨年は、新興国不動産を対象としたモンゴルファンドを販売しておりました。
今後の取り組みにおいても、国内外を問わず魅力ある個人投資家向け金融商品の開発を使命としてグローバルな展開を考えております。 これからの私たちの活動に、是非ご期待ください。
※なお、「モンゴル・シリーズ」の販売に関しましては、好評のうちに販売を終了させていただきました。現在は取扱をしておりませんのでご了承いただければと存じます。
今後の「モンゴル・シリーズ」の販売に関しましては、お客様からのご意見をお伺いしながら、社内で検討してまいります。
新商品に関しましては、メールやホームページ上で随時告知させていただきますので、ご期待下さいませ。
「NEO HOPE」とは、どのような資産運用を考えている方に適している投資商品ですか？
中期・長期的に比較的安定した運用をお求めのお客様向きの商品です。
「NEO HOPE 」シリーズは、レジャーホテル事業の安定性を活かし、株式投資のようなキャピタルゲインを目指すものではなく、中長期で安定的なインカムゲインを目指す商品設計ですので、安定的に資産運用をされたい方にとっては適した商品です。
また、投資が始めての方や詳しい投資の知識や経験が浅くても、仕組みも非常にわかりやすい商品であると言えます。常に就業時間中に相場をチェックして売買したり、銘柄を調べたりという時間がとれない忙しい方、相場でハラハラする方、値動きを追うのは疲れるという方には比較的適した投資商品と言えます。
また、投資経験や知識が豊富な方でも、一般的に上場している株式、債券、投資信託等は、相場動向や景気不景気の影響を受けやすいため、中長期的に値動きを気にする必要のない「NEO HOPE」シリーズをポートフォリオの一部としてご活用されている方からも、大変ご好評をいただいております。
不動産投資と「NEO HOPE 」シリーズ（事業証券化商品）の違いは何ですか？
収益源が、ある程度固定された賃料収入になるか、もしくは、変動する宿泊料金になるかの違いがございます。
一見すると不動産投資の側面を持ち合わせた投資商品のようではありますが、マンションやオフィスのような月々の賃料収入が配当原資となるわけではなく、レジャーホテルを利用されるお客様がお支払いただく日々の宿泊料金が配当原資となる商品となっております。
従いまして、配当原資になる日々の宿泊料金は運営会社の運営・管理能力によって収益に大きな差が出てくることが大きな違いといえます。例を挙げますと、同じ立地にパチンコ店を開業したとしても、儲かっているパチンコ店と儲かっていないパチンコ店が出てしまう原理と同じでございます。その違いは、運営する会社の力量が大きく違うと言う点に他なりません。
そのため、営業収益を確保するためには、ホテルを管理するノウハウ、経験が極めて重要になります。「NEO HOPE」シリーズでは、ホテルの運営・管理を２０年以上、レジャーホテルを専門に行ってきた会社が運営委託いたしますので、運営・管理については、ご安心していただけるものと自負しております。
事業証券化とはどういったものなのでしょうか？
事業証券化とは事業の収益性を背景に証券を発行して投資家から資金を調達する金融スキームのことを言います。これは、金融発祥のイギリスを中心に発展した金融スキームです。これまで事業証券化が実施された事業はパブ事業、水道事業、空港・港湾・鉄道事業、医療、介護事業等と幅広い領域が対象となります。最近では、通信、葬儀場、映画の興行権、テレビ中継の放映権、シャンパンの在庫などの事業も対象とされています。
日本でもいくつかの案件が、「事業の証券化」として公表されていますが、代表的な事例としては、2002年5月の熱海ビーチライン（日興シティグループ証券）、2003年1月の日東興業のゴルフ場（ゴールドマンサックス）、2004年3月の箱根ターンパイク（マッコーリー銀行/日本政策投資銀行）などが例として挙げられます。また、昨今ではソフトバンクが、ボーダフォンを買収した際や元ソニーの会長の出井氏が吉本興業の株式をＴＯＢにより取得する際にも、このスキームが適応されています。
イニシア・スター証券が倒産した場合、出資金はどうなりますか？
イニシア・スター証券が扱っております「NEO HOPE 」シリーズにおいては、通常の不動産ファンドと同様に"倒産隔離"と呼ばれる仕組みを採用しております。
これによって仮に弊社が倒産した場合においても、ご出資いただいた資金につきましては、当社が直接運用しているわけではございません。
つまり、イニシア・スター証券やイニシア・スター・アセット・マネジメントが万が一、倒産した場合でも、両社の債権者や管財人等が、運用中のレジャーホテルの運用やそれに伴うキャッシュフローに影響が及ばないようにする仕組みを採用しております。
地震や火事が起こった場合の保証はありますか？
投資対象物件については、万が一に備え保険契約を締結しております。
万が一、火災が起きた場合においては、火災保険契約によって保険金がおりる事になっています。
また、地震保険については投資対象物件のエリアによって異なり、加入する場合と加入できない場合がございますので、全てのファンドの対象物件に地震保険の加入が出来ているわけではございません。予めご了承ください。
匿名組合契約とは何ですか？
商法５３５条に基づく、組合契約の一種です。一般的には、不動産ファンドや事業ファンドなどに活用されています。例）住友不動産が販売しているサーフシリーズや、映画、ワイン、レストランファンド等
匿名組合員は、営業者の行為に関する権利義務関係の名宛人とならず、一般には当該営業に関する取引相手に対して名前が顕れないので、「匿名」と呼ばれます。
匿名組合の起源は中世イタリアにおける地中海貿易で活用されたコンメンダ(commenda)に由来しております。コンメンダの中でも貴族や聖職者のようにその身分から営利行為に関わることを良しとはされなかった人々が出資関係を秘匿しつつ利益を上げるという需要に応えて発展したのが匿名組合であり、出資関係の秘匿を必要としないコンメンダが合資会社へと発展しております。
基本的な概念としては、お客様（匿名組合員）は、事業の運営を営業者に任せ、営業者は事業から生ずる利益の中から必要経費等を控除した後に、損益をお客様に分配します。
また、匿名組合の終了時には、営業者が匿名組合を清算し、運用資産の評価を行ったうえで、所定の金額の出資元本をお返しいたします。
この仕組を採用している理由としては、営業者の法人税が免除される事と、現状のファンド規模と、ファンド組成・運用に関わるコストの費用対効果が良い事があげられます。これによって、投資家の皆様の配当の向上が少しでも多く見込めるため、この仕組を採用しております。
ターゲットリターン（予想年配当利回り）はいくつですか？
HP上では今まで販売しておりました、「NEO HOPE 」シリーズの実績等を掲載しておりますのでご確認の上ご検討下さい。
（実績の例）
2号ファンドの実績をHP上で掲載させていただいておりますが、投資対象物件の事業に対する事業投資利回り（以下、「事業投資利回り」という。）として約15％、そこからお客様に間接的にご負担いただく経費 (アセットマネジメント報酬、事務管理報酬、アレンジャー報酬、成功報酬、営業者報酬、運営報酬、会計事務手数料、その他の費用)を引いた最終利回りは約年8％前後（税引き前）※を目指しております。
※上記のターゲットリターンは、あくまでも一つの目標数値であり配当金を保証したものではありません。事業収入の変動等により、分配率が変動いたします。また、配当金の分配が行われない可能性もあります。
投資対象物件について教えて下さい
「NEO HOPE 」シリーズの投資対象物件は運用開始後（募集期間終了後）に選定いたしますので、投資対象物件を確認の上投資判断をしていただくことは出来ません。
理由としては、運用対象物件の選定は、ファンドとして募集した総募集金額に応じて、最も適した対象物件を取得します。これは、予め投資対象物件を確定させてしまうことで、運用開始前の物件選定期間が短くなってしまい、最優良物件取得が出来なくなる事を未然に防ぐためです。
※では投資対象物件はどうやって決められていくのですか？
「NEO HOPEシリーズ」の対象物件の取得については、営業者が設けております。
対象物件の選定基準および独自の取得ノウハウを駆使し、募集した総募集金額に応じた投資効率が高い、又は高い収益性を生む優良物件を選定し、できるだけ廉価で取得しております。
【選定基準について】
■事業投資利回りが12％以上であること
■「立地自体の集客力」が高いこと
・都心部物件：駅周辺の繁華街エリア
・郊外型物件：高速インターチェンジ周辺エリア
※対象物件を選定するうえで、新築・中古という基準を設けておりません。レジャーホテル業界は、独特の商習慣や法規制（風営法等）により、容易に新規参入が困難であるといった特徴があります。そのため弊社では、一般的に中古物件を投資対象として運用しております。極めて潜在能力の高いと思われる優良中古物件に対し、適切なリニューアルとオペレーションノウハウを導入することにより、長期に安定的な収益を生み出すレジャーホテルへの変貌を目指します。
元本が毀損するリスクは、どんな場合が想定されますか？
当社の想定している元本償還リスクは主に大きく2つあります。１つは、火事や地震によって建物が焼失したり倒壊したときのリスクです。万一の場合に備えて火災保険や地震保険の契約を締結していますが、火災保険はさておき、日本の地震保険については建物・家財保険金額の50％以下でしか保険金額を設定できない。また契約自体も最終的に政府が引受人となって再保険を掛ける為、地域ごとの地震保険の予算が決まっていて、或いは地域によっては居住用の不動産が優先されるため、最悪の場合には出資金の償還ができないケースも考えられます。
もう１つはキャピタルロス（投資対象物件の値下がり）です。レジャーホテルファンドは最終的に、投資対象物件をリファンド・外部への売却・新興市場の上場等によって元本償還を目指しますが。3年後に不動産価格が大きく下落していた場合は、キャピタルロスが生じ、元本の返済額が著しく減額することもあります。
※また、その他のリスクもありますので、お客様には重要事項説明書や匿名組合契約書等をご確認、ご納得の上で投資してい
ただいております。
